买房是人生中的大事，以合适的价格买到有潜力的房子，某种意义上来说代表我们可以少奋斗几年。作为新手买家，整个流程是怎么样的呢？不着急，下面Ginny（加我：ginnyleehomes）就带你来捋一捋，相信读完这篇文章后，你会对买房流程有一个非常详细的认识。
第一步：确定买房目标
首先要明白自己买房的目的是什么，以及自己理想的房源的范围，可以问自己以下几个问题：
对房子的condition有特别的要求吗？新房还是二手房？
学区和交通哪个更重要？还是都想要？
自己想要买房的budget范围是多少？
自己是投资还是自住为主？想要房屋增值还是保值？
你理想中的家是什么样子的？
回答这些问题对于缩小找房的“包围圈”和提前做好准备至关重要，比如如果想要新房，那么可能需要提前半年或者一年就要去看房了，因为新房往往都是提前一段时间release。
如果现阶段还是比较迷茫，没关系，可以先多看看不同类型的房子，等自己看房足够多了，就会更加清晰自己内心的想法，也欢迎随时跟Ginny联系帮忙分析（ginnyleehomes）。
第二步：办理Pre approval，确定预算范围
很多买家对自己真实的购买力其实并不了解，而且我也见过有一些case中买家在这个极端才突然发现自己的credit由于之前有信用卡没有按时还款的“suprise”导致的信用分数很低的情况。这也会导致最后能够贷款的范围比自己预计的小很多。
所以在买房之前，了解自己真实的贷款能力非常重要。这也可以进一步的增加命中率，精确budget的范围。
要注意，办理pre approval是需要hard pull信用分数的，但是一次pull对信用分数的影响比较有限，所以还是建议准备买房前要做好pre-approval。当然了，如果你一定要等到真正下offer的时候再做，也不是不可以。但是还是建议跟loan agent先谈谈，了解一下自己大体的贷款能力。如果你找不到合适的loan agent，告诉我们，会帮你推荐一些之前合作过的能力较强的loan agents。
第三步：找到合适的买房经纪
房屋交易涉及到各个领域的知识，比如合同，房屋装修，甚至风水。找到一个拥有专业的房产知识和交易经验的地产经纪能让你事半功倍。但是好的地产经纪应该要做到更多，你在选择地产经纪时，应该考虑以下几个方面：
遇到一个房子时，他会积极分析，帮忙指出潜在的问题吗？
如果他的客户很多，他可以保证在帮我买房的时候花费足够多的精力吗？
他会比较耐心吗？比如如果我阅读disclosure报告有很多问题，他会帮忙解答吗？
他会不会push我加价，或者是下offer？
他是依据什么来决定offer的价格范围？给出的理由是否令人信服？
他的沟通能力怎么样？
相信回答完以上几个问题，你会在心里大体了解你们是不是好的合作对象。当然了，如果你还没有地产经纪，欢迎随时来联系Ginny（加我ginnyleehomes）。
第四步：选房，看房
明确了自己的购房需求，budget范围，并且选好经纪人以后，就可以开始选房和看房了。
一般来说，初期可以适当的把搜索范围扩大，等看一段时间，清楚自己想要什么房子以后，可以慢慢的缩小范围。
看房的时候可以跟agent多交流，一方面是从他们身上学习一些看房时候需要注意的点，另一方面也让你的agent明白你的喜好，提高未来的沟通效率。
看一个房子的好坏，分为外部和内部条件：
外部条件上，可以看房子周围的neighborhood好坏，学区，交通，有没有噪音，高压线，污染等硬伤等。很多外部条件可以在现场去之前就从网上或者地图上看到相应的信息。
内部条件上，建议着重看采光和格局，这两个因素后期比较难以修正，地板，厨房condition等可以后期调整（尤其是sfh类型的房屋）。除此之外，还要仔细阅读披露报告，看看有没有地基，白蚁以及其他值得注意的问题。
第五步：准备offer，讨论价格，出价策略
当你看到一个非常心仪的房子是，就可以准备下offer了。一般offer package需要有价格，term，pre-approval letter和down payment proof等文件。
其中term只是close天数，有没有contigency等。contigency是指买家保护条款，当买家某些条件不满足时（比如贷款没有办法批准），可以退出合同而没有任何经济损失。当然了，买家保护条款也就意味着卖家需要承担一定的合同不能执行的风险。在湾区强卖方市场时，如果房子本身比较受欢迎，加入contigency可能会让offer的竞争力变低。
价格方面，一般会找相近时间的相似类型的成交来作为参考。当然了，每个房子的location，内部外部条件都不一样，需要通过这些因素来进行进一步的调整来得出最后的合理的市场价格范围。举个例子，相同面积的房子，靠路硬伤要比里面的减x万，采光好的要比采光差的加y万。同样的townhouse，end unit因为只有一个邻居，且采光更好，要比里面的房子加z万，等等等等。
同时，agent还要根据房子的火热度等信息在这个基础上进一步加减，得出最终的价格建议。
第六步：竞价，调整offer term
当然了，第一次提交offer不见得会直接被接受。50%的情况下（取决于seller）可能会出现第二轮竞价，或者是要求调整offer的term。这个时候你需要跟你的agent分析各种可能的情况，做出相应的反应策略。
第七步：offer被接受，进入过户程序，办理贷款
如果你的offer被卖家接受，恭喜你，现在开始正式进入过户程序。过户是有第三方escrow公司（公正的第三方，不偏袒卖家和买家任意一方）来协助处理。
一般来说，offer due的当天晚上或者第二天白天就可以知道结果：被接受，被拒绝或者counter轮。而知道被接受的时候，就可以准备走贷款的流程了，这个时候你需要告知loan agent开始处理贷款的流程，而交易的后半段主要是在处理贷款的方面。
大体上，贷款处理分为几个步骤，交定金给escrow，准备材料，房屋估价，交给underwriter审核并补充材料，最终出closing disclosure，审阅签字，最后补足downpayment和closing cost。
如果中间环节有延误，可能会导致在offer closing date之前不能按时完成贷款，所以这个过程需要你跟loan agent紧密配合。
第八步：最终检查
在交屋前的几天，可以过户前的最终检查。这一步骤主要是看房子在过去的一个月里有没有出现新的问题。而且很多房子在上市时候有staging，这个时候可以看到去除staging之后房子的“真面目”。你也可以带尺子等测量工具来量好各个房间的大小，为之后的买家具作准备。
第九步：签署过户文件，补齐closing cost，正式过户
如果你走到这一步，恭喜你，马上就要成为新房的主人了。贷款公司会给你出具最终的closing disclosure，这里面包含最后要交的各种费用，比如loan cost，transfer tax，title insurane，appraisal fee，recording fee等等，剩余的down payment（扣除之前交的deposit）也会在这个时候交。文件review三天没有问题后就会按照这个金额转入escrow的账户，同时你也需要在过户文件中签字。最后一天escrow确认收到你的汇款后会去政府部门登记，房子就正式过户到你的名下了，agent会将钥匙交给你。
好的，以上就是整个买房的流程了。买房的每个过程都可能会出现各种情况，找一个认真负责的地产经纪协助你走好其中的每一步至关重要。我是Ginny Lee，一个深耕湾区，热心认真负责的地产经纪，有问题欢迎随时联系我（加我ginnyleehomes）。
欢迎加入我们的看房群进行深入的讨论，或者可以加我的微信ginnyleehomes注明"入群"。
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